CHO THUÊ
ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN
Nhà nước cho thuê đất đối
với các trường hợp theo Luật Đất đai
điều 56
Thời điểm thực hiện sau khi
đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư (theo Luật
Đất đai điều 53)
Thẩm quyền cho thuê đất theo Luật Đất đai
điều 59
Thời gian thực hiện theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP điều 61
Trình tự thực hiện theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP điều 68 như sau:
1. Nộp hồ
sơ xin thuê đất
- Chủ đầu
tư chuẩn bị hồ sơ xin thuê đất như
sau:
1) Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp tỉnh thì hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 3 khoản 1 gồm:
+ Bản sao quyết
định đầu tư
+ Thuyết minh dự
án (không yêu cầu với dự án vì mục đích an ninh quốc
phòng)
+ Giấy phép
thăm dò khoáng sản theo Luật Khoáng sản điều 41 và Giấy phép khai thác khoáng sản
theo Luật Khoáng sản điều 54 (đối với dự án sử
dụng đất cho hoạt động khoáng sản)
+ Văn bản thẩm
định nhu cầu sử dụng đất, thẩm
định điều kiện cho thuê đất (trong hồ
sơ thẩm định dự án đầu tư)
+ Trích lục bản
đồ địa chính thửa đất hoặc trích
đo địa chính thửa đất (do cơ quan tài
nguyên môi trường cấp)
2) Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp huyện thì hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 4 khoản 1 gồm:
+ Bản sao thuyết
minh dự án
+ Trích lục bản
đồ địa chính thửa đất hoặc trích
đo địa chính thửa đất (do cơ quan tài
nguyên môi trường cấp)
- Nộp hồ
sơ theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP điều 60 khoản 1 như sau:
+ Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp tỉnh thì nộp hồ sơ cho Sở Tài
nguyên môi trường
+ Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp huyện thì nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
môi trường cấp huyện
2. Bảo đảm thực hiện
dự án đầu tư
Trừ các trường
hợp theo Luật Đầu tư
điều 43 khoản 1, chủ đầu tư thực
hiện thủ tục bảo đảm thực hiện dự
án đầu tư theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP điều 26 như sau:
1) Cơ quan
đăng ký đầu tư và chủ đầu tư ký
văn bản Thỏa thuận bảo đảm thực
hiện dự án đầu tư gồm các nội dung:
+ Tên dự án, mục
tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư,
tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt
động của dự án (theo Quyết định chấp
thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư)
+ Hình thức bảo
đảm: chọn 1 trong 2 hình thức (ký quỹ hoặc bảo
lãnh) theo Nghị định
31/2021/NĐ-CP điều 25
+ Số tiền bảo
đảm tính bằng VĐT x N(%) x (1 - K), trong đó:
* VĐT là vốn
đầu tư của dự án không bao gồm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà
nước và chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho nhà
nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu tại thời
điểm ký kết Thỏa thuận mà chưa xác định
được chính xác các chi phí xây dựng các công trình bàn
giao cho Nhà nước thì căn cứ vào dự toán chi phí
trong Đề xuất dự án do chủ đầu tư
lập để xác định)
* N(%) là mức bảo
đảm, bằng 3% nếu VĐT ≤ 300 tỷ đồng,
bằng 2% nếu VĐT > 300 đến 1.000 tỷ đồng,
bằng 1% nếu VĐT > 1.000 tỷ đồng
* K là mức giảm
tiền bảo đảm (không áp dụng đối với
các dự án thuộc Luật Đầu tư
điều 15 khoản 5) trong các trường hợp sau:
ü
Đối
với dự án thuộc ngành, nghề đặc biệt
ưu đãi đầu tư: K = 50%
ü
Đối
với dự án tại địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn: K = 50%
ü
Dự
án thuộc ngành, nghề
ưu đãi đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn: K = 50%
ü
Dự
án thuộc ngành, nghề
ưu đãi đầu tư: K = 25%
ü
Dự
án tại địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn: K = 25%
+ Thời điểm
thực hiện bảo đảm:
* Đối với
chủ đầu tư được lựa chọn
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
thì:
ü
Thời
điểm thực hiện bảo đảm là trước
khi ban hành quyết định cho thuê đất
ü
Nếu
dự án gồm nhiều giai đoạn thì thỏa thuận
số tiền bảo đảm và cách xử lý theo từng
giai đoạn
* Đối với
chủ đầu tư được lựa chọn
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
và chủ đầu tư không tạm ứng tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư thì:
ü
Thời
điểm thực hiện bảo đảm là trước
khi tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư
ü
Nếu
dự án gồm nhiều giai đoạn thì thỏa thuận
số tiền bảo đảm và cách xử lý theo từng
giai đoạn
* Đối với
chủ đầu tư được lựa chọn
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
và chủ đầu tư đã tạm ứng tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư thì:
ü
Trường
hơp số tiền đã ứng ≥ số tiền bảo
đảm thì chỉ phải thực hiện bảo đảm
nếu dự án bị chậm tiến độ so với
Quyết định chấp thuận chủ trương
đầu tư hoặc Giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư
ü
Trường
hợp số tiền đã ứng < số tiền bảo
đảm thì trước khi ban hành quyết định cho
thuê đất chỉ phải thực hiện bảo đảm
đối với phần chênh giữa số tiền bảo
đảm và số tiền đã ứng, nếudự án bị
chậm tiến độ so với Quyết định chấp
thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư thì phải
thực hiện bảo đảm đủ số tiền
bảo đảm
ü
Nếu
dự án gồm nhiều giai đoạn thì thỏa thuận
số tiền bảo đảm theo từng giai đoạn
và cách thức thực hiện cho từng giai đoạn
+ Thời hạn
bảo đảm:
* Trường hợp
bảo đảm bằng hình thức ký quỹ: đến
thời điểm số tiền ký quỹ được
hoàn trả cho chủ đầu tư hoặc được
nộp vào ngân sách nhà nước
* Trường hợp
bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh: đến
thời điểm chấm dứt hiệu lực của
bảo lãnh
+ Tiền bảo
đảm nộp vào tài khoản của cơ quan
đăng ký đầu tư
+ Điều kiện
hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo
đảm:
* Tiến độ
hoàn trả:
ü
Tại
thời điểm chủ đầu tư được
quyết định cho thuê đất và được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
phép thực hiện hoạt động xây dựng (nếu
có): hoàn trả 50% số tiền bảo đảm
ü
Tại
thời điểm chủ đầu tư đã hoàn thành
việc nghiệm thu công trình xây dựng: hoàn trả 100% số
tiền bảo đảm và tiền lãi phát sinh từ số
tiền ký quỹ (nếu áp dụng hình thức ký quỹ)
hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh (nếu
áp dụng hình thức bảo lãnh)
* Trường hợp
giảm vốn đầu tư của dự án thì chủ
đầu tư được hoàn trả số tiền
ký quỹ tương ứng với số vốn đầu
tư giảm theo Quyết định chấp thuận
điều chỉnh chủ trương đầu tư,
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
điều chỉnh
* Trường hợp
tăng vốn đầu tư của dự án thì chủ
đầu tư nộp bổ sung số tiền bảo
lãnh tương ứng với số vốn đầu
tư tăng theo Quyết định chấp thuận
điều chỉnh chủ trương đầu tư,
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
điều chỉnh (nếu đã được hoàn trả
50% tiền bảo đảm trước khi điều chỉnh
thì chỉ phải nộp số tiền bằng 50% số
tiền phải bổ sung)
* Trường hợp
dự án dừng thực hiện vì lý do bất khả kháng
hoặc do thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước
hoặc do dự án phải điều chỉnh trong trường
hợp thay đổi quy hoạch thì chủ đầu
tư được hoàn trả số tiền bảo
đảm hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo
đảm
* Đối với
nhà đầu tư trong nước đã được
chấp thuận chủ trương đầu tư, khi
điều chỉnh dự án không thuộc diện điều
chỉnh chủ trương đầu tư mà nội dung
điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại
Thoả thuận bảo đảm thực hiện dự
án thì:
ü
Chủ
đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan
đăng ký đầu tư trước khi điều
chỉnh dự án đầu tư
ü
Cơ
quan đăng ký đầu tư và chủ đầu
tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận
bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với
nội dung điều chỉnh của dự án đầu
tư
+ Tiền bảo
đảm thực hiện dự án chưa hoàn trả phải
nộp vào ngân sách nhà nước trong các trường hợp:
* Dự án bị
chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành
theo Quyết định chấp thuận chủ
trương đầu tư, Giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư mà không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh
tiến độ
* Dự án bị
chấm dứt hoạt động theo Luật Đầu tư điều 48 khoản 2 (trừ trường
hợp cơ quan nhà nước quyết định dừng
để bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo
vật quốc gia)
3. Quyết định
cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất
3.1. Quyết
định cho thuê đất
- Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp tỉnh thì Sở Tài nguyên môi trường lập
hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 3 khoản 3, trình UBND cấp
tỉnh ban hành Quyết định
cho thuê đất
- Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp huyện thì Phòng Tài nguyên môi trường lập
hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 4 khoản 2, trình UBND cấp huyện
ban hành Quyết định
cho thuê đất
3.2. Ký hợp
đồng thuê đất
Căn cứ quyết
định cho thuê đất, cơ quan tài nguyên môi trường
và chủ đầu tư ký kết Hợp đồng
thuê đất
4. Thực hiện nghĩa vụ tài
chính về đất đai
Bước
1. Nộp hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính
- Chủ đầu
tư chuẩn bị hồ sơ theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 9 khoản 2
điểm b gồm:
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Bản chính Tờ khai thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp (nếu có)
+ Bản chính Văn
bản của người sử dụng đất đề
nghị được miễn, giảm các khoản
nghĩa vụ tài chính về đất đai và bản sao
các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng
được miễn, giảm theo quy định của
pháp luật (nếu có)
+ Giấy tờ
xác định các khoản được trừ vào tiền
sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 8
- Chủ đầu
tư nộp hồ sơ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 60 khoản
1
như sau:
+ Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp tỉnh thì nộp hồ sơ cho Sở Tài
nguyên môi trường
+ Đối với
dự án thuộc thẩm quyền cho thuê đất của
UBND cấp huyện thì nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên
môi trường cấp huyện
Bước
2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ xác định
nghĩa vụ tài chính
Trình tự thực
hiện theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT
điều 10 như sau:
- Cơ quan tài
nguyên môi trường thực hiện:
+ Kiểm tra thông
tin của hồ sơ, nếu hồ sơ chưa
đủ thì trả lại ngay trong ngày làm việc và hướng
dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ, nếu
hồ sơ đầy đủ thì cấp Giấy biên
nhân cho người nộp hồ sơ
+ Phối hợp
với cơ quan tài chính và cơ quan thuế thống nhất
lựa chọn phương pháp xác định giá đất
* Trường hợp áp
dụng phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất thì chuyển hồ sơ cho Văn phòng
đăng ký đất đai
* Trường hợp
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập,
chiết trừ, thặng dư thì:
ü
Lập
phương án giá đất gửi Hội đồng thẩm
định giá đất để thẩm định,
trình UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất
ü
Trong
vòng 02 ngày làm việc kể từ ngày có quyết
định phê duyệt giá đất: chuyển quyết
định giao đất, quyết
định phê duyệt giá đất và các giấy tờ
có liên cho Văn phòng đăng ký đất đai
- Văn phòng
đăng ký đất đai thực hiện:
+ Đối với hồ
sơ không có khoản được trừ thì chuyển hồ
sơ cho cơ quan thuế
+ Đối với
hồ sơ có khoản được trừ thì chuyển
hồ sơ đồng thời cho cơ quan thuế và
cơ quan tài chính
- Nếu nhận
được hồ sơ do Văn phòng đăng ký
đất đai chuyển đến thì cơ quan tài chính thực
hiện theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT
điều 11 khoản 2 như
sau:
+ Kiểm tra hồ
sơ, nếu thiếu thông tin thì yêu cầu Văn phòng
đăng ký đất đai bổ sung, nếu thông tin
thì tiến hành xác định các khoản được trừ
vào tiền sử dụng đất
+ Gửi kết
quả đến Văn phòng đăng ký đất
đai và cơ quan thuế
- Cơ quan thuế
thực hiện theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 12 như sau:
+ Kiểm tra hồ
sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển
đến, nếu thiếu thông tin thì đề nghị
Văn phòng đăng ký đất đai bổ sung
+ Tiếp nhận
thông tin xác định các khoản được trừ
vào tiền sử dụng đất do cơ quan tài chính
chuyển đến (nếu có)
+ Ban hành 04 bản
Thông báo về nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất, gửi 01 bản cho chủ đầu
tư, 01 bản cho Văn phòng đăng ký đất
đai, 01 bản cho Kho bạc nhà nước, 01 bản lưu
tại cơ quan thuế
Bước
3. Nộp các khoản nghĩa vụ tài chính
- Căn cứ
Thông báo của cơ quan thuế, chủ đầu tư nộp
các khoản nghĩa vụ tài chính tại kho bạc nhà
nước
- Trường hợp
được cho thuê đất chuyên trồng lúa để
sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì chủ
đầu tư phải làm thủ tục nộp thêm một
khoản tiền theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 45, trình tự thủ
tục thực hiện theo Thông tư 18/2016/TT-BTC điều 2 như sau:
+ Chủ đầu
tư lập bản kê khai số tiền phải nộp và
gửi cho cơ quan tài chính, số tiền phải nộp
được định bằng N% x S x G, trong đó:
* N % là mức thu
do UBND cấp tỉnh quy định
* S là diện tích
đất trông lúa chuyển sang đất phi nông nghiệp
* G là giá đất
trồng lúa theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành
+ Cơ quan tài
chính căn cứ bản kê khai của chủ đầu
tư để xác định số tiền phải nộp
và thông báo cho chủ đầu tư
+ Chủ đầu
tư nộp tiền theo thời hạn do UBND cấp tỉnh
quy định
5. Cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (nếu có)
- Các trường
hợp theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP điều 19 thì không
cấp Giấy chứng nhận
- Đối với
đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn
thì cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 26
- Đối với
đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh thì cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 27
- Đối với
khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính
thì cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 30
- Các trường
hợp khác (trừ trường hợp nhận chuyển
nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất đã được cập nhật, chỉnh
lý biến động vào Giấy chứng nhận) thì trình
thự thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 70 như sau:
1) Chủ đầu
tư nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai
01 bộ hồ sơ theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT điều 8 gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận
+ Chứng từ
thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên
quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài
chính về đất đai, tài sản gắn liền với
đất (nếu có) theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT điều 11 khoản
4
2) Văn phòng
đăng ký đất đai thực hiện:
+ Trích lục bản
đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính thửa đất
+ Kiểm tra, xác
nhận sơ đồ tài sản gắn liền với
đất
+ Kiểm tra hồ
sơ đăng ký; xác minh thực địa
+ Cập nhật
thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ
liệu đất đai (nếu có)
+ Chuẩn bị
hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gửi cho
cơ quan tài nguyên môi trường
3) Cơ quan tài
nguyên môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cấp
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, chuyển
hồ sơ sau khi đã giải quyết xong cho Văn phòng
đăng ký đất đai
4) Văn phòng
đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho chủ đầu
tư
6. Giao đất trên
thực địa
Cơ quan tài nguyên
môi trường tổ chức giao đất trên thực
địa cho chủ đầu tư và lập hồ
sơ giao đất theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 8 gồm:
- Biên bản giao đất trên thực
địa
- Biên bản giao
Giấy chứng nhận (nếu có)
