GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN
Giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện đối với các trường hợp theo Luật Đất đai điều 55
Thời điểm thực hiện sau khi đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (theo Luật Đất đai điều 53)
Thẩm quyền giao đất theo Luật Đất đai điều 59
Thời gian thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 61
Trình tự thực hiện theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 68 như sau:
1. Nộp hồ sơ xin giao đất
- Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ xin giao đất như sau:
1) Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp tỉnh thì hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 3 khoản 1 gồm:
+ Bản sao quyết định đầu tư
+ Thuyết minh dự án (không yêu cầu với dự án vì mục đích an ninh quốc phòng)
+ Giấy phép thăm dò khoáng sản theo Luật Khoáng sản điều 41 và Giấy phép khai thác khoáng sản theo Luật Khoáng sản điều 54 (đối với dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản)
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất (trong hồ sơ thẩm định dự án đầu tư)
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (do cơ quan tài nguyên môi trường cấp)
2) Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp huyện thì hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 4 khoản 1 gồm:
+ Bản sao thuyết minh dự án
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (do cơ quan tài nguyên môi trường cấp)
- Nộp hồ sơ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 60 khoản 1 như sau:
+ Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp tỉnh thì nộp hồ sơ cho Sở Tài nguyên môi trường
+ Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp huyện thì nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện
2. Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư
Trừ các trường hợp theo Luật Đầu tư điều 43 khoản 1, chủ đầu tư thực hiện thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP điều 26 như sau:
1) Cơ quan đăng ký đầu tư và chủ đầu tư ký văn bản Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư gồm các nội dung:
+ Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động của dự án (theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư)
+ Hình thức bảo đảm: chọn 1 trong 2 hình thức (ký quỹ hoặc bảo lãnh) theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP điều 25
+ Số tiền bảo đảm tính bằng VĐT x N(%) x (1 - K), trong đó:
* VĐT là vốn đầu tư của dự án không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu tại thời điểm ký kết Thỏa thuận mà chưa xác định được chính xác các chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho Nhà nước thì căn cứ vào dự toán chi phí trong Đề xuất dự án do chủ đầu tư lập để xác định)
* N(%) là mức bảo đảm, bằng 3% nếu VĐT ≤ 300 tỷ đồng, bằng 2% nếu VĐT > 300 đến 1.000 tỷ đồng, bằng 1% nếu VĐT > 1.000 tỷ đồng
* K là mức giảm tiền bảo đảm (không áp dụng đối với các dự án thuộc Luật Đầu tư điều 15 khoản 5) trong các trường hợp sau:
ü Đối với dự án thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư: K = 50%
ü Đối với dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn: K = 50%
ü Dự án thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn: K = 50%
ü Dự án thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư: K = 25%
ü Dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn: K = 25%
+ Thời điểm thực hiện bảo đảm:
* Đối với chủ đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì:
ü Thời điểm thực hiện bảo đảm là trước khi ban hành quyết định giao đất
ü Nếu dự án gồm nhiều giai đoạn thì thỏa thuận số tiền bảo đảm và cách xử lý theo từng giai đoạn
* Đối với chủ đầu tư được lựa chọn không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và chủ đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì:
ü Thời điểm thực hiện bảo đảm là trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
ü Nếu dự án gồm nhiều giai đoạn thì thỏa thuận số tiền bảo đảm và cách xử lý theo từng giai đoạn
* Đối với chủ đầu tư được lựa chọn không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và chủ đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì:
ü Trường hơp số tiền đã ứng ≥ số tiền bảo đảm thì chỉ phải thực hiện bảo đảm nếu dự án bị chậm tiến độ so với Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
ü Trường hợp số tiền đã ứng < số tiền bảo đảm thì trước khi ban hành quyết định giao đất chỉ phải thực hiện bảo đảm đối với phần chênh giữa số tiền bảo đảm và số tiền đã ứng, nếudự án bị chậm tiến độ so với Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì phải thực hiện bảo đảm đủ số tiền bảo đảm
ü Nếu dự án gồm nhiều giai đoạn thì thỏa thuận số tiền bảo đảm theo từng giai đoạn và cách thức thực hiện cho từng giai đoạn
+ Thời hạn bảo đảm:
* Trường hợp bảo đảm bằng hình thức ký quỹ: đến thời điểm số tiền ký quỹ được hoàn trả cho chủ đầu tư hoặc được nộp vào ngân sách nhà nước
* Trường hợp bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh: đến thời điểm chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh
+ Tiền bảo đảm nộp vào tài khoản của cơ quan đăng ký đầu tư
+ Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm:
* Tiến độ hoàn trả:
ü Tại thời điểm chủ đầu tư được quyết định giao đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có): hoàn trả 50% số tiền bảo đảm
ü Tại thời điểm chủ đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng: hoàn trả 100% số tiền bảo đảm và tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu áp dụng hình thức ký quỹ) hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh (nếu áp dụng hình thức bảo lãnh)
* Trường hợp giảm vốn đầu tư của dự án thì chủ đầu tư được hoàn trả số tiền ký quỹ tương ứng với số vốn đầu tư giảm theo Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh
* Trường hợp tăng vốn đầu tư của dự án thì chủ đầu tư nộp bổ sung số tiền bảo lãnh tương ứng với số vốn đầu tư tăng theo Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh (nếu đã được hoàn trả 50% tiền bảo đảm trước khi điều chỉnh thì chỉ phải nộp số tiền bằng 50% số tiền phải bổ sung)
* Trường hợp dự án dừng thực hiện vì lý do bất khả kháng hoặc do thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước hoặc do dự án phải điều chỉnh trong trường hợp thay đổi quy hoạch thì chủ đầu tư được hoàn trả số tiền bảo đảm hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm
* Đối với nhà đầu tư trong nước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thoả thuận bảo đảm thực hiện dự án thì:
ü Chủ đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư
ü Cơ quan đăng ký đầu tư và chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư
+ Tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa hoàn trả phải nộp vào ngân sách nhà nước trong các trường hợp:
* Dự án bị chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ
* Dự án bị chấm dứt hoạt động theo Luật Đầu tư điều 48 khoản 2 (trừ trường hợp cơ quan nhà nước quyết định dừng để bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia)
3. Quyết định giao đất
- Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp tỉnh thì Sở Tài nguyên môi trường lập hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 3 khoản 3, trình UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định giao đất
- Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp huyện thì Phòng Tài nguyên môi trường lập hồ sơ theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 4 khoản 2, trình UBND cấp huyện ban hành Quyết định giao đất
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai
Bước 1. Nộp hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính
- Chủ đầu tư chuẩn bị hồ sơ theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 9 khoản 2 điểm b gồm:
+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Bản chính Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có)
+ Bản chính Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có)
+ Giấy tờ xác định các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 8
- Chủ đầu tư nộp hồ sơ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 60 khoản 1 như sau:
+ Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp tỉnh thì nộp hồ sơ cho Sở Tài nguyên môi trường
+ Đối với dự án thuộc thẩm quyền giao đất của UBND cấp huyện thì nộp hồ sơ cho Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện
Bước 2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính
Trình tự thực hiện theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 10 như sau:
- Cơ quan tài nguyên môi trường thực hiện:
+ Kiểm tra thông tin của hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ thì trả lại ngay trong ngày làm việc và hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì cấp Giấy biên nhân cho người nộp hồ sơ
+ Phối hợp với cơ quan tài chính và cơ quan thuế thống nhất lựa chọn phương pháp xác định giá đất
* Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai
* Trường hợp áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư thì:
ü Lập phương án giá đất gửi Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất
ü Trong vòng 02 ngày làm việc kể từ ngày có quyết định phê duyệt giá đất: chuyển quyết định giao đất, quyết định phê duyệt giá đất và các giấy tờ có liên cho Văn phòng đăng ký đất đai
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
+ Đối với hồ sơ không có khoản được trừ thì chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế
+ Đối với hồ sơ có khoản được trừ thì chuyển hồ sơ đồng thời cho cơ quan thuế và cơ quan tài chính
- Nếu nhận được hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến thì cơ quan tài chính thực hiện theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 11 khoản 2 như sau:
+ Kiểm tra hồ sơ, nếu thiếu thông tin thì yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai bổ sung, nếu thông tin thì tiến hành xác định các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất
+ Gửi kết quả đến Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế
- Cơ quan thuế thực hiện theo Thông tư 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT điều 12 như sau:
+ Kiểm tra hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến, nếu thiếu thông tin thì đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai bổ sung
+ Tiếp nhận thông tin xác định các khoản được trừ vào tiền sử dụng đất do cơ quan tài chính chuyển đến (nếu có)
+ Ban hành 04 bản Thông báo về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, gửi 01 bản cho chủ đầu tư, 01 bản cho Văn phòng đăng ký đất đai, 01 bản cho Kho bạc nhà nước, 01 bản lưu tại cơ quan thuế
Bước 3. Nộp các khoản nghĩa vụ tài chính
- Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, chủ đầu tư nộp các khoản nghĩa vụ tài chính tại kho bạc nhà nước
- Trường hợp được giao đất chuyên trồng lúa để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì chủ đầu tư phải làm thủ tục nộp thêm một khoản tiền theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 45, trình tự thủ tục thực hiện theo Thông tư 18/2016/TT-BTC điều 2 như sau:
+ Chủ đầu tư lập bản kê khai số tiền phải nộp và gửi cho cơ quan tài chính, số tiền phải nộp được định bằng N% x S x G, trong đó:
* N % là mức thu do UBND cấp tỉnh quy định
* S là diện tích đất trông lúa chuyển sang đất phi nông nghiệp
* G là giá đất trồng lúa theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
+ Cơ quan tài chính căn cứ bản kê khai của chủ đầu tư để xác định số tiền phải nộp và thông báo cho chủ đầu tư
+ Chủ đầu tư nộp tiền theo thời hạn do UBND cấp tỉnh quy định
5. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)
- Các trường hợp theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 19 thì không cấp Giấy chứng nhận
- Đối với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn thì cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 26
- Đối với đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh thì cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 27
- Đối với khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính thì cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 30
- Các trường hợp khác (trừ trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được cập nhật, chỉnh lý biến động vào Giấy chứng nhận) thì trình thự thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP điều 70 như sau:
1) Chủ đầu tư nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai 01 bộ hồ sơ theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT điều 8 gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT điều 11 khoản 4
2) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất
+ Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa
+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có)
+ Chuẩn bị hồ sơ cấp Giấy chứng nhận gửi cho cơ quan tài nguyên môi trường
3) Cơ quan tài nguyên môi trường kiểm tra hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, chuyển hồ sơ sau khi đã giải quyết xong cho Văn phòng đăng ký đất đai
4) Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư
6. Giao đất trên thực địa
Cơ quan tài nguyên môi trường tổ chức giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư và lập hồ sơ giao đất theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT điều 8 gồm:
- Biên bản giao đất trên thực địa
- Biên bản giao Giấy chứng nhận (nếu có)
