SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Sơ bộ tổng mức đầu tư là ước tính chi phí đầu tư xây dựng của dự án trong báo cáo xin chủ trương đầu tư

Đối với dự án không sử dụng vốn nhà nước, chủ đầu tư tự quyết định sơ bộ tổng mức đầu tư, đảm bảo nguyên tắc theo Luật Xây dựng điều 132

Đối với dự án có sử dụng vốn nhà nước và dự án PPP, sơ bộ tổng mức đầu tư được quản lý theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP điều 4 như sau:

1. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư

Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác; chi phí dự phòng

Phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo Thông tư 11/2021/TT-BXD Phụ lục I mục I như sau:

SBTMĐT = BT + XD + TB + (QLDA + TV + K) + DP

- BT là Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có)

- XD là Chi phí xây dựng

- TB là Chi phí thiết bị

- (QLDA + TV + K) là Chi phí quản lý dự án + Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng + Chi phí khác

- DP là Chi phí dự phòng

Các khoản mục chi phí được xác định như sau:

1.1. Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BT)

Các khoản mục chi phí xác định theo  Quy định đơn giá bồi thường hỗ trợ tái định cư của các địa phương bao gồm:

- Bồi thường về đất: xác định theo diện tích và đơn giá từng loại đất

- Bồi thường công trình trên đất: xác định theo diện tích và đơn giá từng loại công trình

- Các khoản hỗ trợ theo Luật Đất đai điều 83 khoản 2

- Chi phí tái định cư (nếu có)

- Chi phí khác

1.2. Chi phí xây dựng (XD)

Xác định theo 1 trong các phương pháp sau:

Phương pháp 1. Xác định theo dự án tương tự đã thực hiện

Nếu có dữ liệu chi phí của dự án tương tự (cùng quy mô, tính chất) thì sử dụng và điều chỉnh quy đổi về thời điểm và địa điểm thực hiện, cụ thể như sau:

1)   Quy đổi về thời điểm thực hiện: phương pháp quy đổi xem chi tiết tại đây

2)   Điều chỉnh về địa điểm: sử dụng hệ số điều chỉnh vùng trong văn bản công bố Suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp do Bộ Xây dựng ban hành

Phương pháp 2. Xác định theo thiết kế sơ bộ

Nếu thiết kế sơ bộ đã đủ cơ sở để xác định được khối lượng chi tiết của các công tác, bộ phận, kết cấu xây dựng thì xác định như phương pháp lập dự toán xây dựng trên cơ sở giá xây dựng tổng hợp

Phương pháp 3. Xác định theo suất vốn đầu tư

Nếu chỉ xác định được quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của các công trình thuộc dự án thì xác định theo Suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp do Bộ Xây dựng ban hành như sau:

1)   Chi phí xây dựng công trình chính và công trình phụ trợ xác định theo suất chi phí xây dựng công bố với các lưu ý sau:

- Nếu công trình của dự án không có tên trong bảng suất vốn đầu tư công bố thì vận dụng suất vốn đầu tư của công trình cùng loại

- Khi sử dụng suất vốn đầu tư trong các bảng công bố thì cần lưu ý điều chỉnh hệ số vùng cho phù hợp

- Nếu có biến động giá giữa thời điểm công bố suất vốn đầu tư với thời điểm thực hiện dự án thì sử dụng chỉ số giá xây dựng để điều chỉnh

- Trường hợp cải tạo, sửa chữa công trình thì vận dụng mức tỷ trọng (%) trong phần ghi chú của các bảng suất vốn đầu tư công bố để tính toán

- Bổ sung các khoản chưa tính trong suất vốn (xem phần ghi chú trong các bảng suất vốn đầu tư để xác định)

2)   Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: xác định theo diện tích hạ tầng kỹ thuật cần đầu tư và suất chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng

1.3. Chi phí thiết bị (TB)

Xác định theo 1 trong các phương pháp sau đây:

Phương pháp 1. Xác định theo dự án, công trình tương tự đã thực hiện

Nếu có dữ liệu chi phí của dự án, công trình tương tự (cùng quy mô, tính chất) thì sử dụng và điều chỉnh quy đổi về thời điểm và địa điểm thực hiện, cụ thể như sau:

- Quy đổi về thời điểm thực hiện: phương pháp quy đổi xem chi tiết tại đây

- Điều chỉnh về địa điểm: sử dụng hệ số điều chỉnh vùng trong văn bản công bố Suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp do Bộ Xây dựng ban hành

Phương pháp 2. Xác định theo thiết kế sơ bộ

Nếu thiết kế sơ bộ đủ cơ sở để xác định được khối lượng, số lượng thiết bị thì xác định từ khối lượng, số lượng thiết bị tính theo thiết kế sơ bộ và giá của thiết bị tương ứng phù hợp với giá thị trường

Phương pháp 3. Xác định theo suất vốn đầu tư

1)   Đối với thiết bị công trình: xác định theo quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của các công trình thuộc dự án và Suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp do Bộ Xây dựng ban hành với các lưu ý sau:

- Nếu công trình của dự án không có tên trong bảng suất vốn đầu tư công bố thì vận dụng suất vốn đầu tư của công trình cùng loại

- Khi sử dụng suất vốn đầu tư trong các bảng công bố thì cần lưu ý điều chỉnh hệ số vùng cho phù hợp

- Nếu có biến động giá giữa thời điểm công bố suất vốn đầu tư với thời điểm thực hiện dự án thì sử dụng chỉ số giá xây dựng để điều chỉnh

- Bổ sung các khoản chưa tính trong suất vốn (xem phần ghi chú trong các bảng suất vốn đầu tư để xác định)

2)   Đối với thiết bị công nghệ: tham khảo giá thị trường hoặc vận dụng dữ liệu chi phí của công trình tương tự hoặc tạm tính

1.4. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác (QLDA+TV+K)

Xác định theo 1 trong các phương pháp sau:

Phương pháp 1. Xác định theo dự án tương tự đã thực hiện

Nếu có dữ liệu chi phí của dự án tương tự (cùng quy mô, tính chất) thì sử dụng và điều chỉnh quy đổi về thời điểm và địa điểm thực hiện, cụ thể như sau:

1)   Quy đổi về thời điểm thực hiện theo công thức (QLDA+TV+K)^qđ = (QLDA+TV+K) x (XD^qđ + TB^qđ)/(XD + TB), trong đó:

- (QLDA+TV+K) là chi phí của dự án tương tự đã được quyết toán

- XD^qđ là chi phí xây dựng của dự án tương tự được quy đổi theo phương pháp tại đây

- TB^qđ là chi phí thiết bị của dự án tương tự được quy đổi theo phương pháp tại đây

- XD là chi phí xây dựng của dự án tương tự đã được quyết toán

- TB là chi phí thiết bị của dự án tương tự đã được quyết toán

2)   Điều chỉnh về địa điểm: sử dụng hệ số điều chỉnh vùng trong văn bản công bố Suất vốn đầu tư và giá xây dựng tổng hợp do Bộ Xây dựng ban hành

Phương pháp 2. Xác định theo thiết kế sơ bộ

Nếu thiết kế sơ bộ đã đủ cơ sở để xác định các khoản mục chi phí thì xác định như phương pháp xác định trong dự toán xây dựng (bằng định mức chi phí hoặc lập dự toán)

Phương pháp 3. Xác định theo tỷ trọng suất đầu tư

Tổng các chi phí (QLDA+TV+K) được ước tính bằng 15% tổng chi phí (XD+TB)

1.5. Chi phí dự phòng (DP)

Chi phí dự phòng gồm dự phòng phát sinh và dự phòng trượt giá, xác định như sau:

1)   Dự phòng phát sinh: đối với dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi thì tính 10%, đối với dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật thì tính 5%

2)   Dự phòng trượt giá (chỉ tính với dự án có thời gian thực hiện > 1 năm): ước tính 2÷5%

BẢNG TỔNG HỢP SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

2. Thẩm định và phê duyệt sơ bộ tổng mức đầu tư

Việc thẩm định và phê duyệt sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng thực hiện đồng thời với việc thẩm định và quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư